En la Ciudad de México, el arrendador debe conservar la vivienda en buen estado y hacer todas las reparaciones necesarias, salvo el deterioro normal por el uso. La persona inquilina debe avisar cuanto antes de la necesidad de reparaciones y hacerse cargo de los deterioros de poca importancia que causan habitualmente quienes viven ahí, además de los daños que cause por su culpa. Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias, la persona inquilina puede rescindir el contrato o acudir al juez; no está autorizada, sin más, a descontar gastos de la renta.
- A quién aplica
- Arrendamiento de vivienda en la Ciudad de México.
- A quién no aplica
- Condominios en lo que toca a áreas comunes (se rigen también por la ley de condominio) y vivienda en otros estados.
- Periodo
- Código Civil para el Distrito Federal, compilación del Congreso de la Ciudad de México actualizada al 02-09-2026.
Una fuga, un calentador que no enciende, humedad en un muro. Antes de discutir quién paga, conviene separar tres preguntas: qué tipo de reparación es, qué causó el daño y si se avisó a tiempo.
Lo que corresponde al arrendador
Aunque el contrato no lo diga, el arrendador está obligado a (artículo 2412 del Código Civil de la CDMX):
- entregar la vivienda en estado de servir para el uso convenido y en condiciones de higiene y seguridad;
- conservarla en buen estado, salvo el deterioro normal del uso, haciendo todas las reparaciones necesarias y las obras de mantenimiento para su conservación, funcionalidad y seguridad;
- no estorbar el uso de la vivienda, salvo por reparaciones urgentes e indispensables, y
- responder de los daños que sufra la persona inquilina por defectos o vicios ocultos anteriores al arrendamiento.
Además, responde de los vicios o defectos que impidan el uso, aunque no los conociera o hayan surgido durante el contrato sin culpa de la persona inquilina; esta puede pedir reducción de la renta o rescisión (artículo 2421).
Lo que corresponde a la persona inquilina
- Avisar al arrendador, a la brevedad posible, de la necesidad de reparaciones; si no lo hace, paga los daños que cause esa omisión (artículo 2415).
- Hacer las reparaciones de los deterioros de poca importancia que regularmente causan quienes habitan el inmueble (artículo 2444).
- Responder de los daños que la vivienda sufra por su culpa o negligencia, o la de sus familiares o subarrendatarios (artículo 2425, fracción II).
La frontera entre “reparación necesaria” y “deterioro de poca importancia” no siempre es clara. Como orientación general, y no como regla del Código, un foco fundido o una manija floja parecen de poca importancia; una fuga en la tubería o un calentador que dejó de funcionar por desgaste parecen reparaciones necesarias.
Si el arrendador no repara
Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para el uso de la vivienda, queda a elección de la persona inquilina rescindir el contrato u ocurrir al juez para que resuelva; el arrendador responde de los daños y perjuicios causados por su omisión (artículo 2416).
El artículo 2416 no autoriza a dejar de pagar la renta ni a descontar gastos sin acuerdo o sin resolución de un juez. Hacerlo puede dar pie a que el arrendador pida la rescisión por falta de pago (artículo 2489). Si pagas una reparación urgente, guarda comprobantes y busca un acuerdo por escrito.
Cuándo no se paga renta o se reduce
- Si por caso fortuito o fuerza mayor no puedes usar la vivienda en absoluto, no se causa renta mientras dure el impedimento; si dura más de dos meses, puedes pedir la rescisión. Si el impedimento es parcial, puedes pedir una reducción a juicio de peritos. Estas reglas no son renunciables (artículos 2431, 2432 y 2433).
- Si pierdes el uso total o parcial por causa de las reparaciones, tienes derecho a no pagar la renta, a pedir su reducción o, si la pérdida dura más de dos meses, a la rescisión (artículo 2445).
Obras ordenadas por la autoridad
Si la autoridad ordena obras para que la vivienda sea habitable, higiénica y segura y el arrendador no las hace, responde de los daños que sufran las personas inquilinas por esa causa (artículo 2448 B).
Cómo avisar
- Por escrito (mensaje o correo que puedas conservar), con fecha, descripción y fotos.
- Indica desde cuándo ocurre y si afecta el uso o la seguridad.
- Guarda la respuesta. Si no la hay, reitera y considera la asesoría de una persona abogada o un centro de mediación.
Un departamento se entregó con una ventana que no cerraba bien, y así quedó anotado en el inventario. En temporada de lluvias entra agua; Diego avisa ese mismo día con fotos. Es una reparación necesaria a cargo del arrendador. Meses después, Diego rompe el vidrio al mover un mueble: ese daño, causado por su culpa, le corresponde a él. Caso ficticio.
Límites de esta explicación
- No determina quién causó un daño concreto: eso depende de pruebas.
- No sustituye la asesoría ante riesgos de seguridad (gas, electricidad, estructura).
Fuentes oficiales consultadas
- Código Civil para el Distrito Federal (Ciudad de México) — artículos 2412, 2415, 2416, 2421, 2425, 2431, 2432, 2433, 2444, 2445, 2448-B, 2489Congreso de la Ciudad de México, compilación vigente · versión: última reforma GOCDMX 02-09-2026 · consultado el 29 de septiembre de 2026
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Historial
- Publicación.
- Migración al nuevo formato desde /guia-reparaciones-renta-cdmx.html. Se añadieron la suspensión de renta por imposibilidad de uso (arts. 2431 a 2433 y 2445), los vicios de la vivienda (art. 2421) y las obras ordenadas por la autoridad (art. 2448 B).
- Se retiró una afirmación sobre qué tan frecuente es una situación, que no tenía fuente.
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