En la Ciudad de México, el contrato de renta de vivienda no termina por la muerte del arrendador ni de la persona inquilina. Si fallece la persona inquilina, su cónyuge, su concubina o concubino, sus hijos y sus ascendientes (por consanguinidad o afinidad) ocupan su lugar en el contrato, en los mismos términos, siempre que hayan vivido real y permanentemente en la vivienda mientras ella vivía. Esto no aplica a subarrendatarios u ocupantes por otro título. Si fallece el arrendador, el contrato sigue con quienes lo sucedan.
- A quién aplica
- Arrendamiento de vivienda en la Ciudad de México.
- A quién no aplica
- Sucesión de los bienes de la persona fallecida (testamento o intestado) y arrendamientos no habitacionales.
- Periodo
- Código Civil para el Distrito Federal, compilación del Congreso de la Ciudad de México actualizada al 02-09-2026.
Cuando muere la persona que firmó el contrato de renta, su familia puede recibir presión para desocupar. El Código Civil de la Ciudad de México protege a quienes vivían con ella.
El contrato no termina
El arrendamiento de vivienda no termina por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino solo por los motivos que establecen las leyes (artículo 2448 H). La regla general del arrendamiento dice lo mismo, aunque allí admite pacto en contrario (artículo 2408); para vivienda, la regla especial es de orden público y no se puede renunciar (artículo 2448).
Quiénes ocupan el lugar de la persona inquilina
Con exclusión de cualquier otra persona, se subrogan (ocupan su lugar) en los derechos y obligaciones del contrato, en los mismos términos (artículo 2448 H):
- el cónyuge;
- la concubina o el concubino;
- los hijos, y
- los ascendientes en línea consanguínea o por afinidad (por ejemplo, padres o suegros).
Condición: que hayan habitado real y permanentemente la vivienda en vida de la persona inquilina.
No aplica a quienes ocupen la vivienda como subarrendatarios, cesionarios o por otro título semejante.
Qué significa “en los mismos términos”
La persona que se subroga asume el contrato tal como estaba: la misma renta, el mismo plazo, el mismo depósito y las mismas obligaciones. También asume las rentas que se adeuden conforme al contrato.
Si fallece el arrendador
El contrato tampoco termina. Las rentas se pagarán a quien corresponda conforme a la sucesión del arrendador. Mientras se aclara a quién pagar, guarda comprobantes y pide por escrito instrucciones a quien acredite representar a la sucesión.
Divorcio y separación
Una regla relacionada: si durante el arrendamiento se divorcia la persona inquilina y un juez otorga la guarda y custodia de los hijos al otro cónyuge, este puede subrogarse voluntariamente en el contrato si cohabitó la vivienda durante el matrimonio; lo mismo aplica en el concubinato (artículo 2448 M).
Don Roberto rentaba un departamento donde vivía con su madre, Carmen, desde hacía cuatro años. Al fallecer Roberto, el arrendador pide a Carmen que desocupe en una semana. Como Carmen vivía ahí real y permanentemente, se subroga en el contrato en los mismos términos y puede seguir pagando la renta. Caso ficticio.
Qué hacer
- Informa por escrito al arrendador del fallecimiento y de tu voluntad de continuar.
- Reúne pruebas de que vivías ahí (comprobantes a tu nombre en ese domicilio, identificación, testigos).
- Sigue pagando la renta y guarda los recibos.
- Si hay conflicto, busca asesoría o mediación.
Límites de esta explicación
- No explica cómo acreditar el parentesco o la convivencia ante el arrendador o un juez.
- No trata la herencia de los bienes de la persona fallecida.
Fuentes oficiales consultadas
- Código Civil para el Distrito Federal (Ciudad de México) — artículos 2408, 2448, 2448-H, 2448-MCongreso de la Ciudad de México, compilación vigente · versión: última reforma GOCDMX 02-09-2026 · consultado el 29 de septiembre de 2026
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Historial
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