En la Ciudad de México, la renta de vivienda no puede durar menos de un año, y ese año es forzoso para ambas partes. La persona inquilina puede prorrogarlo hasta por un año más si está al corriente en sus rentas, salvo convenio en contrario. Si el plazo termina y la persona inquilina sigue en la vivienda sin oposición, el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado con la renta convenida, y cualquiera de las partes puede darlo por terminado con aviso por escrito de 30 días hábiles. La fianza de un tercero termina al vencer el plazo, salvo pacto en contrario.
- A quién aplica
- Arrendamiento de vivienda en la Ciudad de México.
- A quién no aplica
- Locales comerciales, oficinas y vivienda en otros estados.
- Periodo
- Código Civil para el Distrito Federal, compilación del Congreso de la Ciudad de México actualizada al 02-09-2026.
“Mi contrato ya venció, ¿me pueden sacar mañana?” “¿Puedo irme a los seis meses?” Las respuestas dependen de tres reglas del Código Civil de la Ciudad de México: la duración mínima, la prórroga y lo que pasa cuando el plazo termina.
La duración mínima: un año forzoso
La renta de un inmueble destinado a casa habitación no puede ser menor a un año (artículo 2398). Además, ese año es forzoso para arrendador y arrendatario (artículo 2448 C): en principio, ninguna de las partes puede terminarlo antes por su sola voluntad, salvo que exista una causa legal de terminación o rescisión, o un acuerdo entre ambas.
Cuestión pendiente: un contrato pactado por menos de un año. El artículo 2448 declara irrenunciables las reglas del capítulo de vivienda y dispone que cualquier estipulación en contrario «se tendrá por no puesta». La ley no dice qué plazo rige entonces ni si la persona inquilina queda obligada al año completo, así que no damos una respuesta general. Si es tu caso, busca orientación antes de decidir.
La prórroga: hasta un año más, a elección de la persona inquilina
El mismo artículo 2448 C permite que el año forzoso se prorrogue a voluntad de la persona inquilina, hasta por un año más, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario.
Dos precisiones:
- La prórroga es un derecho de quien renta, no del arrendador.
- El artículo 2448 C termina con “salvo convenio en contrario”. La ley no precisa si esa salvedad se refiere solo a la prórroga o también al año mínimo; es una cuestión pendiente. Revisa qué dice tu contrato.
Cuando el plazo termina
Si el arrendamiento se hizo por tiempo determinado, concluye el día prefijado (artículo 2484). Pero si, terminado el plazo, la persona inquilina continúa sin oposición en el uso de la vivienda, el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado: sigue pagando la renta convenida y cualquiera de las partes puede pedir la terminación conforme al artículo 2478 (artículo 2487).
Terminar un arrendamiento sin plazo
Los arrendamientos que no tienen tiempo expresamente determinado concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, con aviso por escrito, dado de manera fehaciente, con treinta días hábiles de anticipación si el predio es urbano (artículo 2478). Dado el aviso, la persona inquilina debe permitir que se coloquen anuncios y mostrar el interior a quienes quieran verlo (artículo 2479).
“Fehaciente” significa que pueda probarse que el aviso se dio y cuándo. Un mensaje del que se conserve evidencia puede ayudar, pero la forma más segura es un escrito con acuse de recibo o un aviso por medio de notario o juez. Es una recomendación práctica, no un requisito que el artículo detalle.
¿Y el fiador?
Si un tercero garantizó el contrato (fiador u obligado solidario), su obligación cesa al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario (artículo 2487). Si el contrato continúa por tiempo indeterminado, el arrendador podría quedarse sin esa garantía, a menos que el contrato diga otra cosa.
El contrato de Julián venció en marzo. Nadie dijo nada y él sigue pagando la misma renta en junio. Su arrendamiento continúa por tiempo indeterminado. Si el arrendador quiere terminarlo, debe darle aviso por escrito y de forma fehaciente con 30 días hábiles de anticipación; lo mismo aplica si Julián quiere irse. Caso ficticio.
Si quieres irte antes del año
El año es forzoso también para la persona inquilina. Salir antes sin acuerdo puede generar responsabilidad según lo pactado. Lo más prudente es negociar por escrito una terminación anticipada. Revisamos las causas de terminación y rescisión en cómo termina un contrato de renta.
Límites de esta explicación
- No resuelve qué plazo rige si el contrato se pactó por menos de un año, ni si «salvo convenio en contrario» alcanza al año mínimo: la ley no lo precisa.
- No explica el procedimiento judicial para recuperar la vivienda.
Fuentes oficiales consultadas
- Código Civil para el Distrito Federal (Ciudad de México) — artículos 2398, 2448, 2448-C, 2478, 2479, 2484, 2487Congreso de la Ciudad de México, compilación vigente · versión: última reforma GOCDMX 02-09-2026 · consultado el 29 de septiembre de 2026
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Historial
- Publicación.
- Corrección. Decía: «Estas reglas son de orden público: una cláusula que fije un plazo menor se tiene por no puesta.». Ahora dice: «Cuestión pendiente: un contrato pactado por menos de un año. El artículo 2448 declara irrenunciables las reglas del capítulo de vivienda y dispone que cualquier estipulación en contrario «se tendrá por no puesta». La ley no dice qué plazo rige entonces ni si la persona inquilina queda obligada al año completo, así que no damos una respuesta general.». Motivo: Se presentaba como regla expresa el efecto de un plazo pactado menor a un año, y se daba por cierto el alcance de «salvo convenio en contrario». La ley no lo precisa, así que se retiraron esas conclusiones y se explican como cuestiones pendientes.
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